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Si vas a invertir en finca raíz deberías leer esto. ¡Encuentra las razones!

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Apartamentos pequeños para Arrendar por AirBnB

Si vas a invertir en finca raíz deberías leer esto

July 18/12/2017

Sabemos que es un documento largo, pero vale la pena

Cuando uno realiza un análisis para rentar propiedades a través de Airbnb o plataformas similares, los beneficios económicos salen a la luz de inmediato. Arrendar una propiedad con contratos de arrendamiento tradicionales (generalmente por años) es un negocio relativamente seguro, con un flujo de caja relativamente garantizado pero con retornos poco impresionantes. Por supuesto que depende de la propiedad, el área y la ubicación, pero, en Bogotá, lo más común es que un bien inmueble enfocado a vivienda tenga un porcentaje de rentabilidad (en adelante CapRate) no mayor al 0,5% mensual. En otras palabras, un apartamento con valor comercial de $ 100.000.000 puede recibir mensualmente $ 500.000.

ARRENDAR

Ahora bien, dicho monto no contempla los costos y gastos asociados tales como el impuesto predial de la propiedad, los costos de mantenimiento –esporádicos-, las fechas de vacancia ni los honorarios de la inmobiliaria experta que administra la propiedad –si hubiere-. El ejercicio finaliza con una rentabilidad neta cercana al 0,4% mensual.

 

En países desarrollados, donde la inflación y las tasas de endeudamiento hipotecario son bajas, resulta atractivo recibir 0,4% mensual, cifra que equivale a 4,8% de renta anual. Tomemos como ejemplo a Estados Unidos, un país con inflación de 1,26% (para 2016) y una tasa de interés hipotecaria cercana al 3%EA-4%EA (en promedio y dependiendo el plazo y calificación crediticia del tomador). En comparación, 4,8% de renta anual es superior a la inflación y la tasa de interés, juntas.

 

En Colombia, por el contrario, el panorama no es tan alentador. La inflación en el 2016 rodeó 5,75% y las tasas para créditos de largo plazo no son menores al 9% EA (en el mejor de los casos). Rentar 4,8% no resulta tan interesante entonces, por el contrario, es perder dinero.

 

Por supuesto que debemos considerar que las propiedades no solo rentan, sino que se valorizan, dinero que se percibe exclusivamente cuando se enajena el bien inmueble. No obstante, para nadie es un secreto que los precios de la vivienda no tuvieron un desempeño alcista durante el año 2017. Todas las entidades financieras coinciden en que los precios, si bien no decrecieron, no tuvieron un crecimiento importante, es decir una valorización cercana a 0%.

Esta fue la realidad para Colombia y específicamente para Bogotá en este año que termina.

Surge entonces la necesidad de encontrar mecanismos de inversión inmobiliaria que mantengan las virtudes de invertir en bienes raíces (generalmente asociadas a la seguridad y bajo riesgo) pero apuntando a flujos de caja más agresivos e interesantes.

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Airbnb, como cualquier tecnología disruptiva, penetra los mercados y los modifica –para bien o para mal-. Si quisiéramos una visión comparativa, el Airbnb es a la hotelería lo que el Uber es a los taxis. Uber consiste en prestar servicios de transporte a individuos en vehículos particulares. La plataforma se regula mediante una economía compartida donde las calificaciones y el buen servicio se premian y en donde las malas experiencias se castigan. El aplicativo permite poner en contacto a un individuo con un conductor, administrar las pasarelas de pago, brindar los mecanismos para calificar y ser calificado y demás.

 

Finca raíz

Airbnb no es diferente: es una plataforma donde propietarios particulares de inmuebles se ponen en contacto con viajeros (de negocios o turistas) para rentar por cortas estadías su propiedad. Se asemeja también a Uber ya que es muy importante prestar un buen servicio para recibir buenas calificaciones de los huéspedes y así sobresalir dentro de la plataforma. Paralelamente, Airbnb presenta la pasarelas de pago para que las transacciones de realizan de manera controlada y segura.

Pues bien, entendamos entonces por qué Airbnb es interesante desde el punto de vista económico. Empecemos con lo ingresos, luego los costos para finalizar con la utilidad.

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INGRESOS

Los ingresos en Airbnb no se perciben mediante un pago de un canon mensual en pesos colombianos sino a través de la venta por noches en dólares americanos. Resulta crítico entender que el ingreso mensual se obtiene multiplicando la tarifa por noche promedio (en adelante ADR “Average Daily Rate”) por el índice de ocupación de la propiedad (El número de noches en el mes en las cuales estuvo ocupada). La tarifa equivale al precio (P) y el índice de ocupación a la cantidad (Q). Precio por Cantidad es igual a el ingreso bruto (R de “Revenue”). En Bogotá, para el estrato 6, se puede esperar una tarifa de 1,8 USD por noche por cada metro cuadrado de la propiedad. Es decir, un apartamento de 50 M2 (equivalente a una suite hotelera) podría cobrar 90 USD por noche en promedio. Si la propiedad estuviese ocupada todo el mes, podría obtener hasta 2.700 USD de ingreso. No obstante, es ilusorio proyectar ocupaciones del 100%, por lo tanto nos guiaremos por dos indicadores: Ocupación promedio de la hotelería  (58,7% para 2017) y ocupación promedio de otras propiedades en Airbnb en el sector . Para efectos del ejericio, realizaremos el análisis con una ocupación del 60% en promedio, cifra que sensibilizaremos más adelante. Por lo tanto, 90 USD/noche por 30 días al mes por 60% de ocupación arroja un ingreso bruto (R) de 1.620 USD.

 

Para convertir dicho monto a pesos colombianos, y nuevamente para mayor simplicidad, utilizaremos una tasa de cambio de 3.000 COP/USD. Es decir, dicha propiedad recibe 4.860.000 COP de ingresos.

 

COSTOS & GASTOS

En el arrendamiento tradicional (por años) se debe contemplar el predial, el mantenimiento esporádico, la vacancia y los honorarios de la inmobiliaria que administra. Para el caso de arrendamientos por noches se debe incluir además los fees que cobra la plataforma y el operador, los costos de servicios públicos, el costo de la administración de la propiedad y la inversión en el amueblamiento del bien.

Dichas cifras podemos calcularlas así (precios 2017):

  • Predial:Rodea el 0,7% del valor comercial de la propiedad al año, es decir, un 0,058% mensual
  • Mantenimiento: 2% de los ingresos
  • Vacancia: 40% de las noches
  • Fees y Honorarios: 10% de los ingresos
  • Servicios Públicos e internet: 12.000 COP mensuales x M2 de propiedad
  • Administración: 3.500 COP mensuales x M2 de propiedad
  • Amueblamiento: 200.000 COP x M2 de propiedad cada 5 años

 

UTILIDAD

Intentemos resumir el ejercicio en cifras aterrizadas
Siguiendo con el ejemplo del estrato 6 en Bogotá, se puede conseguir una propiedad con un precio x M2 cercano a los 8.500.000 COP. Es decir, un apartamento de 50 M2 tendría un precio de 425.000.000 COP.

En la siguiente tabla se discrimina la inversión en la propiedad, los ingresos y los gastos esperados.

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Realicemos entonces un nuevo análisis: Sosteniendo la tarifa, qué índice de ocupación se requiere para que la rentabilidad final sea igual al 0,4% tradicional? Es decir, en qué panorama de ocupación es indiferente arrendar por años versus arrendar por noche?

La respuesta es 39%. Es decir, siempre y cuando la propiedad esté rentada 12 noches al mes, la rentabilidad esperada en Airbnb es igual o superior al arrendamiento tradicional.

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RETOS DEL AIRBNB

Ya hemos demostrado el por qué resulta más interesante arrendar por noches que por años, sin embargo, el hecho de que sea más atractivo no quiere decir que sea más fácil. Aquí algunos de los retos más comunes.

Propiedad Horizontal: Airbnb al igual que Uber no está regulado en Colombia, y por lo tanto, cualquier propietario puede publicar su inmueble en la plataforma. No obstante, en el código de Propiedad Horizontal de la gran mayoría de edificios en Bogotá, está expresamente prohibido el arrendamiento por cortas estadías. Esto solo acarrea problemas a la hora de hospedar a personas todas las noches.

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  • Operador: Existen muchas inmobiliarias que administran inmuebles, no obstante, es poco común que tengan el conocimiento y experiencia de hacerlo en arrendamientos por noches a través de Aribnb. Sin un buen operador, las calificaciones por los servicios afectarían el desempeño de la propiedad.
  • Revenue Manager: Con contratos tradicionales, se pacta un canon de arrendamiento el cual suele incrementar año tras año a la inflación. Calcular dicho canon es un aspecto de la negociación del momento con el inquilino. No obstante, definir la tarifa en Airbnb no es cosa sencilla. Se debe tener en cuenta la estacionalidad del momento, la oferta, la demanda e innumerables variables que afectan de manera directa el precio de mercado. Asignarle un precio a la noche requiere de alguien que constantemente lo modifique de acuerdo a las variables anteriores, tarea que es desgastante y requiere de conocimiento.
  • Producto: Arrendar un inmueble de 180 M2 a través de Airbnb puede que no sea interesante ya que es evidente que la demanda de apartamentos tan grandes por noches es reducida, y no se alcanzarían ocupaciones importantes. Esto mismo sucede con inmuebles diseñados para habitarlos, en otras palabras, cuando un arquitecto construye un edificio de vivienda con la mentalidad de un inquilino que habita allí durante años, diseña su producto con dichas comodidades en mente. El viajero que habita un apartamento por noches tiene necesidades diferentes que suelen no ser contempladas a la hora de construir un edificio de vivienda tradicional. Asimismo, los acabados de un apartamento que cambia constantemente de huésped deben soportar dicho uso para no generar grandes costos de mantenimiento a su propietario. Un piso de madera maciza, por ejemplo, quizá no es la mejor opción para un apartamento que se arrienda por noches.
  • Costos de Administración: Aquí hablamos de un costo de administración de 3.500 COP x M2, sin embargo, existen edificio con costos de administración que fácilmente duplican esta cifra. La razón? Muy sencilla: son edificio o muy pequeños (con 12-15 unidades de apartamentos) o con demasiadas amenidades costosas (piscina, sauna, jardines verticales, etc.). Cuando se arrienda por noches es el propietario quien asume el costo de la administración, y, en este tipo de edificios, dicho costo puede castigar fuertemente la rentabilidad.
  • Dotación: Dotar un inmueble siendo un individuo implica ir de compras a almacenes de cadena y adquirir los muebles, colchones, vajillas, televisores y electrodomésticos a precios de venta al publico. Dichos precios son superiores a los precios que reciben las cadenas hoteleras por sus compras en volumen. Nuevamente, castigan la rentabilidad.
  • Ubicación: Para obtener el mejor beneficio desde el punto de vista de precio x m2 versus renta x m2 se requiere un inmueble ubicado en zonas de la ciudad que demanden este tipo de soluciones. Según los informes de COTELCO (Gremio hotelero), las zonas de Bogotá donde se obtienen las mejores tarifas e índices de ocupación, corresponden a los barrios entre la Calle 100 y la 85 entre la autopista y la 7ma.

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SOLUCIÓN

En base al atractivo del arrendamiento por cortas estadías, hemos diseñado un edificio que, desde su concepción, se plantea como un proyecto enfocado en el arrendamiento por noches. Esto quiere decir que le brindará a sus inversionistas la tranquilidad y bajo riesgo de la inversión en finca raíz tradicional combinada con la rentabilidad superior de la hotelería. Todo esto atacando cada uno de los retos presentados anteriormente con una solución de raíz.

Nombraremos punto por punto:

  • Propiedad Horizontal: Quien redacta dicho código de Propiedad Horizontal es el Constructor del proyecto. Nosotros, como los Constructores, dejaremos expreso que es permitido el arrendamiento por noches

 

  • Operador: Hemos firmado un contrato exclusivo con el único operador de Airbnb que existe en Colombia por el momento. La empresa HostTonight se encarga de todo el proceso de reservas, limpieza, check in, check out y actúa como consierge. Cada inversionista tendrá la posibilidad de, a su voluntad, consignar su unidad inmobiliaria para ser operada por ellos.

Para conocer más sobre el operador visite: http://www.hosttonight.com

  • Revenue Manager: HostTonight dentro del servicio que presta administra todo el frente de tarifas y precios de las unidades. Son expertos en manejar tarifas dinámicas las cuales varían de acuerdo a las condiciones actuales del mercado y permiten obtener el máximo provecho económico en cada reserva. Volvamos a nuestro ejemplo del 60% de ocupación, mediante tarifas dinámicas podremos, por ejemplo, ocupar la unidad inmobiliaria durante el 40% del tiempo que tiene vacancia, eso si, a una tarifa menor. Mediante algoritmos desarrollados que se vinculan directamente con Airbnb, HostTonight alcanza ocupaciones promedio del 80% en todos los inmuebles que administra en Bogotá.

 

  • Producto: Nuestro proyecto se concibe desde un inicio con áreas pequeñas desde 32 M2 las cuales, en esencia, se diseñan con una mentalidad hotelera. La lavandería de los apartamentos se plantea de manera comunal, el diseño interior de las unidades optimiza espacios y los acabados soportan el arduo uso al cual estarán expuestos. El edificio en sí prestará los servicios de limpieza, salas de negocios, gimnasio, cafetería, eventos y todo lo que un hotel tradicional puede ofrecer. Esto permite que nuestro proyecto no compita contra un apartamento tradicional ofrecido en Airbnb sino directamente con los hoteles de mejores estándares en la ciudad.

 

  • Costos de Administración: En primer lugar el edificio se plantea evitando instalar amenidades que generen costos de mantenimiento. Las zonas verdes son sintéticas, no hay zonas húmedas y existe un solo acceso al edificio para reducir la cantidad de vigilantes que se requieren. En segundo lugar, todas las zonas sociales se darán en concesión a privados para explotación económica. De esta manera, por ejemplo, en el gran salón comunal se instalará una cafetería/market que prestará el servicio de restaurante. De esta manera, los huéspedes podrán cenar en el propio edificio disfrutando aún mas de su estadía. Paralelamente, parte de las utilidades de dicha operación se irán a una bolsa común de la copropiedad enfocada en cubrir los gastos operativos del edificio. En conclusión, se espera que todos los costos de administración del edificio sean cubiertos con dicha explotación económica y así no requerir del bolsillo de los inversionistas mes a mes. Esta mentalidad se aplica a los 40 parqueaderos de visitantes, al gimnasio, a la lavandería, salones de eventos, salones de negocios, y demás zonas sociales.

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  • Sobre un Crédito a Largo Plazo: Teniendo en cuenta la rentabilidad esperada, este es quizá uno de los pocos proyectos inmobiliarios en los cuales la renta esperada alcanza y sobrepasa la futura cuota bancaria del crédito largo plazo que se elija. En otras palabras, si el inversionista se endeuda para comprar un apartamento, la renta que recibirá pagará el 100% de la cuota del crédito. Se paga solo! Claramente depende del monto solicitado, la modalidad de crédito y el plazo, pero bajo condiciones estándares aplica.

  • Sobre el Gremio Hotelero: COTELCO -como gremio- manifiesta que Airbnb no representa una amenaza par el desempeño hotelero. Esto corresponde a que un anfitrión de Airbnb tradicional cobra menos que un hotel pero ofrece menos también. En un edificio común y corriente no existen servicios diferentes al hospedaje. Por el contrario, nuestro proyecto ofrecerá los mismos servicios que un hotel a una fracción de su costo. Quizá deban asustarse un poco más!

  • Sobre los Riesgos: En caso que el Airbnb como modelo de arrendamiento no cumpla con las expectativas aquí presentadas, cada propietario es libre de disponer de su unidad para volver al arrendamiento tradicional o incluso venderla. No hay ataduras con el operador (el propietario puede declinar unilateralmente del servicio sin sanciones), así que en cualquier momento se puede realizar un cambio sin mayores complicaciones.

  • Sobre Airbnb y la Ley: Es muy probable que el Gobierno regule el arredramiento por cortas estadías en unidades inmobiliarias particulares. En principio, es un riesgo estrictamente tributario y de tramitología para obtener de manera individual un Registro Nacional de Turismo. Quizá en un futuro los anfitriones deban pagar IVA y esto afecte las tarifas, sin embargo, ese día también desaparecerán todos los operadores que posean unidades en edificios tradicionales y que no estén reglamentadas por su Propiedad Horizontal. Ese día, por lo tanto, desaparecerá la competencia para nuestro proyecto.

 

  • Sobre HostTonight: HostTonight como operador es independiente a la Constructora, y como tal, no nos corresponde responder por el buen o mal desempeño. No obstante, hemos firmado un contrato que blinda al proyecto, en un radio de 400 Mts a la redonda, para evitar una competencia directa operada por la misma compañía.

 

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